租屋處修繕，遇到擺爛房東誰來攤？

房價過高，很多人都租屋取代購屋，然而，房子的裝潢及狀態都依房東而定，每當有需要修繕之處，常常都要和房東斡旋許久。由於很多房東在屋子出租後，就採取三不管態度，常常這裡壞、那裏壞，房東請來的人永遠偷工減料修不好，甚至兩手一攤，擺爛最大。所以常有人說「房東好，就是好房子」。

租房遇到摳門、不負責任的房東，難道只能自認倒楣、自掏腰包當作做功德？法律是否能夠保障租客的權益？該怎麼向房東討回公道？有任何租屋相關問題，都歡迎致電03-2200161進行免費法律諮詢，我們會竭誠為你服務。

拒修繕害租客喪命，房東判過失致死

■新聞案件
因租屋修繕問題釀悲劇？吳女與男友在北市中山區與歐姓房東租屋長達9年，過程中曾因陽台裝設的瓦斯熱水器沒有強制排氣功能，因此多次向房東反應，要求加裝排氣設備或更換有強制排氣功能的熱水器。然而，房東卻因換裝費至少需支出1萬多元，而拒絕吳女要求。未料，吳女卻在某日晚間與男友洗澡時，因為瓦斯熱水器燃燒不完全，而吸入過多一氧化碳，導致2人中毒窒息而亡。
台北地院一審認定歐姓房東未修繕設備，因而依業務過失致死罪，判處其1年有期徒刑，且由於房東之過失行為與吳女及其男友死亡間有因果關係，需再賠償416萬餘元給死者家屬。
而針對業務過失致死罪，歐姓房東不服上訴，但吳女朋友出庭作證指出，吳女租屋處熱水器曾損壞，前來修理的工人表示應加裝強制排氣設備，以免危險發生，且吳女當時亦曾向友人表示自己常洗澡洗到昏倒，因此當場致電房東報價，但當時更換要求遭房東拒絕。
上訴至最高法院審理後認為，吳女曾向房東要求未果，根據消防法規，房東也違反相關法令，因此「業務過失致死罪」並無疑義，法官考量其態度惡劣，且未和家屬達成和解，最後判刑1年，不得緩刑，全案定讞。

■什麼是業務過失致死？
過失致死亦即被告未有殺人意圖，卻因為其過失，而致使他人死亡。而業務過失致死罪（2019年已廢除）在過去認為，行為人反覆執行該業務行為有較高危險性，對危險的注意能力理應較高，所以有較高的注意義務，而違反注意義務的可責性自然也較高。

★中華民國《刑法》第276條 (修法前)
1. 因過失致人於死者，處2年以下有期徒刑、拘役或2千元以下罰金。
2. 從事業務之人，因業務上之過失犯前項之罪者，處5年以下有期徒刑或拘役，得併科3千元以下罰金。

★中華民國《刑法》第276條 (修法後)
因過失致人於死者，處5年以下有期徒刑、拘役或50萬元以下罰金。

修法後，廢除業務過失致死罪的理由為，業務過失不一定對法益造成較大損害，反覆執行該業務並不能明確推定其能具備較高危險注意力及避免危險之能力，且認定從事業務之人須有較高注意義務已違反平等原則。故修法後改為提高普通過失致死罪之法定刑責，讓法官能依據個案過失程度給予更加適宜之量刑。

■民事賠償責任怎麼算？
由於本案造成吳姓情侶雙雙喪命，因此除了刑法之外，被告尚須負擔民事賠償責任。而賠償金額依據受害程度、雙方的身分地位及經濟實力來酌量。

★中華民國《民法》第192條
不法侵害他人致死者，對於支出醫療及增加生活上需要之費用或殯葬費之人，亦應負損害賠償責任。

★中華民國《民法》第194條
不法侵害他人致死者，被害人之父、母、子、女及配偶，雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。

★中華民國《民法》第217條
損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。

在過失案件中，通常仍須討論雙方的責任比例，以本案來說因為吳女使用熱水器時並未開啟陽台鋁窗讓空氣流通，同時沒關閉陽台連接房間的落地門，所以需負擔10%的過失責任，在各方面衡量過後，歐姓房東共計需賠償吳女父母新台幣416萬餘元。

租屋修繕，房東有責任？

很多人租房子都會遇到一個情況，就是租屋處的家具或家電壞了，房東卻不處理，難道房東沒有義務嗎？

租屋處的東西損壞基本上有2種情況，若是房客未正常使用而致損壞，則需要賠償房東的損害；但若是該物件是在自然使用後壞掉，就需要房東負責進行修繕。若是房東不肯，其有法律規範可以強制。

★中華民國《民法》第437條
1. 租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。
2. 承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。

★中華民國《民法》第429條
租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

依以上所述，只要契約未另訂修繕辦法等，則自然損害需要由房東自行負責修繕，如本新聞案件中，熱水器安裝強制排氣設備為消防法規中所明定事項，屬於「防止危害所需之設備」，因此房客通知房東後，房東便須配合處理。

■若房東不處理該怎麼辦？
由於此為法定義務，因此租客在已知的當下便可通知房東進行處理，但若房東無修繕意願，則房客有權向房東要求租約終止或是自行修繕，再要求房東給付修繕費用，這種情形向，房客也可要求從房租扣抵費用。

租屋最怕遇到惡房東，租賃物東壞西壞求助無門，為保租屋處安全及維護個人權益，有任何問題皆可尋求法律解答，歡迎致電03-2200161進行免費法律諮詢，我們會竭誠為你服務。