Q1. 關於買賣不破租賃相關問題
民法第425條：房東賣屋，租約對新屋主繼續有效的條件與例外
重點整理：房東賣屋，房客還能住嗎
原則上可以。依民法第425條，租賃物交付後、承租人占有中，出租人就算把房子賣給第三人，租約對新屋主仍繼續存在，新屋主自動成為房東。但未經公證的不動產租約，若期限逾五年或未定期限，就不適用這項保護。
- 要件：租賃物已交付、承租人占有中
- 效果：租約對新屋主繼續存在
- 例外：未公證且逾5年或不定期的租約
- 長期租約建議辦理公證
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民法第425條怎麼規定？
《民法》第425條
- 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
- 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
簡單說，就是「所有權的移轉不破租賃」：只要租約成立在先、房客也已經搬進去住，之後房東把房子賣掉，房客仍可繼續居住，新屋主承接原房東的權利義務。
哪些情況不受保護？
| 租約情形 | 是否適用買賣不破租賃 |
|---|---|
| 已交付、承租人占有中，5年以下的定期租約 | 適用 |
| 期限逾5年，且經公證 | 適用 |
| 期限逾5年，未經公證 | 不適用 |
| 未定期限（不定期租約），未經公證 | 不適用 |
| 租賃物尚未交付（還沒搬入） | 不適用 |
第2項的例外，是為了防止債務人在面臨強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期租約，妨礙債權人拍賣。另依民法第422條，不動產租約期限逾一年者應以字據訂立，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，也可能因此落入例外。
簽長期租約時，建議到法院公證處或民間公證人辦理公證。租約怎麼訂立，請參考 Q10. 租賃契約如何訂立
買賣不破租賃常見問題
Q：房東把房子賣了，新屋主可以叫我搬走嗎？
原則上不行。依民法第425條，租賃物交付後、承租人占有中，出租人將所有權讓與第三人，租約對受讓人仍繼續存在。
Q：什麼情況下新屋主可以不承認租約？
依民法第425條第2項，未經公證的不動產租約，其期限逾五年或未定期限者，不適用買賣不破租賃。
Q：法拍屋的租約也適用嗎？
原則上適用相同原理，但若租約是在抵押權設定後才成立，影響抵押權人拍賣時，執行法院可能除去租賃關係，須依個案判斷。
本文依中華民國現行法規整理，僅供一般法律資訊參考，不構成個案法律意見。個案的事實、證據與程序各不相同，實際權利義務請以專業人員就個案事證評估後為準。法條查詢：全國法規資料庫．民法第425條。最後更新：。