Q16. 房屋買賣違約問題？
債務不履行的類型、能否單方解約、解除契約與違約金酌減
重點整理：房屋買賣違約
房屋買賣契約成立後，雙方都受契約拘束，不能單方面任意解約，必須有約定或法定的解除事由。對方遲延給付時，依民法第254條定期催告，逾期仍不履行即可解除契約並請求損害賠償。契約約定的違約金過高時，依第252條可以請求法院酌減。
- 違約類型：給付不能、給付遲延、不完全給付
- 無解除權不能單方解約
- 遲延給付：定期催告後得解除契約
- 違約金過高：法院得酌減
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違約（債務不履行）有哪些類型？
| 類型 | 說明 | 例子 |
|---|---|---|
| 給付不能 | 負有給付義務的一方已不能履行 | 要賣的房子在交屋前被燒毀 |
| 給付遲延 | 履行期屆至，可以給付而未準時給付 | 賣方未依約交屋、買方未依約付款 |
| 不完全給付 | 已給付，但內容不符契約本旨 | 交付的房屋是海砂屋、凶宅而未告知 |
可以單方面解除契約嗎？
原則上不行。契約成立生效後，雙方須依約誠信履行，除契約有約定解除事由，或發生法定解除原因，否則一方表示「解約」並不生解除效力，契約仍然有效。
| 情形 | 方式 | 法源 |
|---|---|---|
| 對方給付遲延 | 定相當期限催告履行，期限內不履行時得解除契約 | 民法第254條 |
| 對方給付不能（可歸責） | 得解除契約，並請求賠償損害 | 民法第226條、第256條 |
| 對方不完全給付 | 依給付遲延或給付不能的規定行使權利，另可請求加害給付的損害 | 民法第227條 |
違約金過高可以酌減嗎？
《民法》第252條
約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。
不動產買賣契約常約定違約金，內政部公告的成屋買賣契約書範本，違約金以不超過房地總價款15％為限。違約金是否過高，由法院斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形決定。
房屋一屋二賣的問題，請參考 Q20. 一屋二賣的效力為何？
房屋買賣違約常見問題
Q：簽約後可以反悔不買房子嗎？
原則上不行。契約成立後須依約履行，除有約定或法定解除事由，否則單方表示解約不生解除效力；任意不履行可能須負違約責任。
Q：賣方遲遲不交屋怎麼辦？
依民法第254條，可定相當期限催告賣方履行，如於期限內不履行，得解除契約並請求損害賠償。
Q：違約金約定太高怎麼辦？
依民法第252條，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。
本文依中華民國現行法規整理，僅供一般法律資訊參考，不構成個案法律意見。個案的事實、證據與程序各不相同，實際權利義務請以專業人員就個案事證評估後為準。法條查詢：全國法規資料庫．民法第254條。最後更新：。