租屋族看過來，遇到租屋糾紛不要怕，免費法律諮詢教您如何保障自己的權益
房東與房客常見的租屋糾紛、簽約前的檢查重點，以及押金、修繕、欠租與提前趕人的法律規定
重點整理：押金、修繕、欠租都有法律規定
押金不得超過2個月租金（土地法第99條、租賃住宅條例第7條）。應由房東負責的修繕，房客可定相當期限催告，逾期不修可自行修繕並從租金扣除（民法第430條）。房客欠租達2個月，房東須定期催告仍未付，才能終止契約（民法第440條）。房東擅自進入租屋處可能構成侵入住宅罪；以斷水斷電逼退房客，可能構成強制罪。
- 押金最多2個月租金
- 修繕先定期催告
- 欠租2個月催告後終止
- 房東不得擅入或逼退
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新聞案例：惡房東以不平等租約、誣告逼迫房客
曾有一名張姓女「二房東」，在新北市將房屋隔成套房出租，受害房客多為學生、單親媽媽與人生地不熟的外地人。她以不平等的租約條款扣押金、要求高額違約金；房客不從，她就大量提告。
檢察官偵辦後起訴，法院審理後認定她涉犯多件誣告罪，以及詐欺取財、強制等罪而判刑；其中誣告等罪的二審判決，經最高法院以110年度台上字第3047號、111年度台上字第1323號判決駁回上訴而確定。
意圖他人受刑事或懲戒處分，向該管公務員誣告者，處七年以下有期徒刑。
本文案例取材自過去的新聞報導，僅作為說明法律概念之用；實際個案結果，仍須依具體事證由法院判斷。
常見的租屋糾紛有哪些？
房東常遇到的問題
- 租期屆滿，房客不搬走
- 房客遲繳或長期積欠租金
- 房屋或設備遭房客損壞
- 實際居住人數超過約定，或未經同意轉租
- 房客將房屋作違法或不當使用
房客常遇到的問題
- 退租時房東以各種名目扣押金
- 設備故障，房東遲遲不修繕
- 水電瓦斯費用計價不合理
- 房東未經同意進入租屋處
- 房東無正當理由要求提前搬走
簽約前，房客要注意什麼？
- 確認出租人身分與權利：核對身分證與建物登記謄本，確認簽約的人是屋主；如果是轉租的「二房東」，應確認屋主同意轉租（民法第443條）。
- 確認房屋地址與現況：核對樓層、門牌與實際房屋相符，並確認是否為違建或有其他使用限制。
- 點交時拍照錄影：入住時逐一記錄房屋與設備的狀況，請房東在點交清單上簽名，避免退租時被要求負擔原本就有的損壞。
- 約定修繕責任：寫明哪些設備由房東負責修繕、聯絡方式為何；依民法第429條，除契約另有約定或另有習慣外，修繕由出租人負擔。
- 押金不超過2個月：超過部分，房客可以抵付房租（土地法第99條第2項）。
- 契約一式兩份：雙方各執一份正本，不要讓房東收走全部契約；簽約前仔細閱讀每一條，對不合理的違約金、扣押金條款應提出修改。
租金在租期內依契約約定，房東不能單方面調漲。定有期限的租約，租金原則上不能調整；未定期限的不動產租賃，因價值升降，當事人可聲請法院增減租金（民法第442條）。
租屋法律Q&A
房東可以未經同意進入租屋處嗎？
- 無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。
- 無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。
房屋交付後，由房客占有使用，房東即使是屋主，也不能未經同意任意進入；無故進入，可能構成侵入住宅罪。房東為修繕或保存房屋有必要時，應事先與房客約定時間。房客可以要求更換門鎖，但建議與房東事先約定，退租時恢復原狀並交還鑰匙。
租期未到，房東可以提前趕人嗎？
以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。
定有期限的租約，房東須有法律或契約規定的事由才能提前終止，例如租賃住宅市場發展及管理條例第10條所列房客毀損不賠、欠租達2個月經催告仍不繳、未經書面同意轉租、為重新建築而必要收回等，並應依規定期限以書面通知。單純口頭要求搬走屬於民事問題；但若以斷水斷電、換鎖、搬走房客物品等強暴脅迫手段逼迫房客離開，就可能構成強制罪。
房客欠租不繳，房東可以怎麼辦？
- 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
- 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
房客遲付租金累計達2個月的租額時，房東可以寄發存證信函，定相當期限催告房客支付；期限內仍不付，即可終止租約，並請求返還房屋與積欠租金。房客拒不搬遷時，須向法院起訴取得判決，再聲請強制執行，不能自行破門、搬走物品。
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
實務上多認為土地法第100條主要適用於未定期限的房屋租賃；定有期限的租約，原則上於期限屆滿時消滅（民法第450條第1項）。
房東不修繕，房客可以自己修再扣租金嗎？
可以，但要先踐行程序：依民法第430條及租賃住宅市場發展及管理條例第8條，房客應定相當期限催告房東修繕，房東逾期仍不修，房客才可以終止契約，或自行修繕並請求房東償還費用、從租金中扣除。建議以存證信函或可留存紀錄的訊息催告，並保存維修收據。
疫情期間的租屋權益，請參考 面對新冠肺炎，在外租屋的人們該如何捍衛自己的居住權，一同來揭曉；寄發存證信函的用途，請參考 存證信函的功用：八大用途與法律效果一次看懂。遇到租屋糾紛不知如何處理，可撥打24小時免費法律諮詢專線 03-2200161。
租屋糾紛常見問題
Q：房東可以收3個月押金嗎？
不可以。依土地法第99條及租賃住宅市場發展及管理條例第7條，押金不得超過2個月租金總額；超過部分，房客可以抵付房租。
Q：房東一直不修東西，房客可以怎麼做？
依民法第430條，房客可定相當期限催告房東修繕，房東逾期不修，房客可終止契約，或自行修繕並請求償還費用、從租金中扣除。
Q：房客欠租，房東多久可以終止租約？
依民法第440條，房屋租賃須遲付租金總額達2個月租額，並經房東定相當期限催告仍不支付，房東才可以終止契約。
Q：房東可以拿備用鑰匙自己進來嗎？
房屋交付後由房客占有使用，房東未經同意無故進入，可能構成刑法第306條侵入住宅罪；有修繕等必要時應事先約定時間。
Q：房東斷水斷電逼我搬走，違法嗎？
以斷水斷電等強暴脅迫手段，迫使房客搬離或妨害其居住使用，可能構成刑法第304條強制罪；房東要收回房屋，應依法終止契約並循訴訟程序。
本文依中華民國現行法規整理，僅供一般法律資訊參考，不構成個案法律意見。法律事件的事實與證據各不相同，實際權利義務請以專業人員就個案事證評估後為準。法條查詢：全國法規資料庫．民法第440條。最後更新：。