面對新冠肺炎，在外租屋的人們該如何捍衛自己的居住權，一同來揭曉
租約是定期還是不定期、房東能否提前終止，以及傳染病防治法對確診與隔離房客的保障
重點整理：確診或隔離不是房東趕人的理由
房東不能因為房客確診、被匡列或居家隔離就要求搬走。傳染病防治法第11條禁止歧視病人、隔離與檢疫者，第12條明定不得拒絕傳染病病人居住，違反者可處新臺幣1萬元以上15萬元以下罰鍰。至於租約能否終止，要先看是定期或不定期租約：定期租約原則上到期才消滅，房東想提前終止，須租約有約定或符合租賃住宅條例第10條等法定事由，並先期通知。
- 確診、隔離不是終止租約事由
- 先分清定期或不定期租約
- 提前終止須有事由並先期通知
- 被趕可向衛生局檢舉、申請調解
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情境：房東公告禁止房客在租屋處居家隔離
假設疫情升溫期間，一名房東在出租大樓張貼公告，要求房客不得利用該棟樓作為居家隔離處所，否則以違約論，清潔消毒與「聲譽損失」都要由房客負擔賠償。租約爭議固然要回到雙方的契約內容判斷，但依傳染病防治法第11條、第12條，任何人都不得歧視傳染病病人或接受隔離、檢疫的人，也不得拒絕傳染病病人居住。
雖然嚴重特殊傳染性肺炎的防疫措施已大幅鬆綁，但流感、腸病毒等其他傳染病仍可能讓房客需要在家休養或隔離。只要是傳染病病人或依法接受隔離、檢疫的人，同樣受到傳染病防治法的保障。
先看租約：定期租約還是不定期租約？
房東能不能終止租約、要提前多久通知，第一步要先確認自己的租約屬於哪一種。
| 類型 | 常見情形 | 房東能否終止 |
|---|---|---|
| 定期租約 | 租約寫明起訖日期，例如租期1年 | 租期屆滿時租賃關係消滅（民法第450條第1項）；期限內原則上不能任意終止，除非租約有提前終止的約定或符合法定事由 |
| 不定期租約 | 租約沒有寫期限；租期超過1年卻未以書面訂立（民法第422條）；租期屆滿後房客繼續居住，房東未即表示反對（民法第451條） | 各方原則上得隨時終止，但應依習慣先期通知；租金按月支付者，應以月末為終止期，並至少於1個月前通知（民法第450條第2項、第3項） |
定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。
也就是說，定期租約中房東要提前終止，前提是租約本來就有「得提前終止」的約定，而且仍須依法先期通知；並不是只要房東想收回，就可以要求房客立刻搬走。
房東在哪些情況下可以收回房屋？
- 出租人收回自住或重新建築時。
- 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
- 承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
- 承租人以房屋供違反法令之使用時。
- 承租人違反租賃契約時。
- 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
實務見解多認為，土地法第100條主要適用於未定期限的房屋租賃，用來限制房東隨時終止；定期租約則回到租約約定與民法規定。若是供居住使用的住宅租賃，租賃住宅市場發展及管理條例第10條也列出房東得提前終止的情形，包括房客毀損房屋不修繕或賠償、遲付租金達2個月租額經催告仍拒繳、未經書面同意轉租、房東為重新建築而必要收回等，並須檢附事證、以書面在終止前30日（重新建築為3個月）通知。
上述事由都沒有「房客感染傳染病」或「房客需要隔離」這一項。房東若在租約中加入「居家隔離即視為違約」之類的條款，也可能因牴觸傳染病防治法的禁止歧視規定而發生效力上的爭議。
確診、隔離房客受傳染病防治法保護
- 對於傳染病病人、施予照顧之醫事人員、接受隔離治療者、居家檢疫者、集中檢疫者及其家屬之人格、合法權益，應予尊重及保障，不得予以歧視。
- 非經前項之人同意，不得對其錄音、錄影或攝影。
政府機關（構）、民間團體、事業或個人不得拒絕傳染病病人就學、工作、安養、居住或予其他不公平之待遇。但經主管機關基於傳染病防治需要限制者，不在此限。
違反第11條或第12條，依同法第69條可處新臺幣1萬元以上15萬元以下罰鍰，並得限期改善、按次處罰。這是由衛生主管機關裁處的行政罰，房客可以向所在地衛生局檢舉；房東若因此造成房客損害，例如被迫另覓住處的額外支出，房客也可以另依民法請求賠償。
遇到房東要求搬走，房客可以怎麼做？
確認租約內容
找出租約，確認租期、是否有提前終止條款、通知期間與押金約定，判斷房東的要求是否有依據。
保留溝通紀錄
房東的公告、訊息、通話內容都先截圖或錄音保存；回覆時盡量用文字，表明自己仍依約居住、繳租。
向衛生局檢舉
若房東以確診、隔離為由拒絕讓你居住或差別對待，可檢附證據向所在地衛生局檢舉違反傳染病防治法。
申請調解或尋求協助
租賃爭議可向鄉鎮市區調解委員會或地方政府的租賃爭議調處管道申請調解；必要時再向法院起訴。
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租屋爭議若一時無法判斷，可撥打 24 小時免費法律諮詢專線 03-2200161，先釐清自己的權利再與房東協商。
房客確診與租約常見問題
Q：房客確診或居家隔離，房東可以要求他搬走嗎？
不行。傳染病防治法第12條規定不得拒絕傳染病病人居住，第11條也禁止歧視隔離、檢疫者；違反者依第69條可處新臺幣1萬元以上15萬元以下罰鍰。
Q：定期租約還沒到期，房東可以提前終止嗎？
原則上不行。依民法第453條，必須租約約定房東得於期限屆滿前終止，並依第450條第3項先期通知；或符合租賃住宅市場發展及管理條例第10條等法定事由。
Q：什麼情況會變成不定期租約？
租約沒有約定期限、租期超過1年卻未以書面訂立（民法第422條），或租期屆滿後房客繼續居住、房東不即表示反對（民法第451條），都屬於不定期租約。
Q：不定期租約，房東要提前多久通知？
依民法第450條第3項，應依習慣先期通知；租金按月支付者，應以月末為終止期，並至少於1個月前通知。土地法第100條另限制房東須有法定事由才能收回房屋。
Q：房東在租約寫「居家隔離視為違約」有效嗎？
這類條款與傳染病防治法第11條、第12條的禁止歧視規定有所衝突，效力有爭議；房客不必因此自動搬離，可保留證據向衛生局檢舉，或尋求法律諮詢。
本文依中華民國現行法規整理，僅供一般法律資訊參考，不構成個案法律意見。法律事件的事實與證據各不相同，實際權利義務請以專業人員就個案事證評估後為準。法條查詢：全國法規資料庫．傳染病防治法第12條。最後更新：。